Interview d'un gérant de fonds

Frédéric Tempel,
responsable de la
gestion actions immobilières
cotées et co-gérant
d'AXA WF Aedificandi Global
nous fait part de son point de vue sur l'immobilier coté et les perspectives de ce secteur au niveau international.

(interview du 10 mai 2007)

• L’immobilier coté : Quels sont les atouts de cette nouvelle classe d'actifs ?

L’immobilier coté est une bonne alternative aux investissements immobiliers directs (plus liquide, moins coûteux, protection contre l’inflation). Il permet une large diversification grâce à sa faible corrélation avec les autres classes d’actifs. De plus, ce marché s’internationalise et se développe puisqu’il devrait doubler de taille d’ici à 3 ans et gagne en sophistication et en efficience.
Les foncières cotées sont devenues plus attractives depuis l’adoption d’un nouveau statut fiscal international « REIT » ou « SIIC » en France. Ce nouveau statut permet aux foncières cotées d’accroître leur rentabilité et leur liquidité grâce à la suppression de l’imposition sur les plus-values en cas de cession et sur les bénéfices fonciers, en contrepartie de l’obligation de distribuer aux actionnaires au moins 80% du résultat sous forme de dividende.

• Pourquoi conseillez-vous une diversification au niveau mondial ?

La globalisation du marché immobilier coté est une opportunité supplémentaire pour les investisseurs. Elle leur permet de bénéficier d'un échantillon de plus en plus large de valeurs immobilières à travers le monde en raison de l'étendue des statuts REITs. Cette diversification géographique permet également de réduire le risque en portefeuille.

• Quels secteurs géographiques privilégiez-vous ?

L’Asie en général et le Japon en particulier. Le Japon est l'un des marchés les plus attractifs au monde, il concentre 35% de nos investissements. En effet, après 17 ans d’inertie sur le marché de la pierre, nous assistons enfin à une hausse de 10 à 15% du foncier à Tokyo (il y a eu très peu de constructions nouvelles ces 15 dernières années). Les loyers sont tirés à la hausse par un taux de vacance quasi nul, principalement sur le segment des bureaux. En outre, les investissements immobiliers devraient être favorisés par l’assainissement du système financier et par les améliorations économiques déjà perceptibles.
Enfin, les foncières cotées nippones distribuent environ 4% de dividende contre 3% pour leurs homologues européennes et moins de 2% pour les rendements obligataires long terme.

Pour toutes ces raisons, nous considérons que l'immobilier coté au niveau mondial offre de belles perspectives et c'est pourquoi nous avons créé en août 2006 le fonds AXA WF Aedificandi Global, LU0266012409 part E*.

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